[ Pobierz całość w formacie PDF ]
//-->Zysk z nieruchomości trzykrotnie wyŜszy niŜ na lokacie bankowejB i zn e sOd kilku do ponad 20% rocznie - takie stopy zwrotu mogą przynieść inwestycje w nieruchomości. Wszystko zaleŜyod wybranej klasy aktywów i przyjętej strategii inwestycyjnej. Niektóre strategie mogą być jednak bardzo ryzykowne.Tym niemniej nawet te bezpieczne powinny dać wynik lepszy niŜ lokata bankowa - ocenia Lion’s Bank.Najprostszą i najczęściej praktykowaną formą inwestycji na rynku nieruchomości jest zakup mieszkania na wynajem.Tego typu inwestycja w jednym z miast wojewódzkich wymaga zaangaŜowania co najmniej 150-250 tys. zł. JuŜ takakwota pozwala wybrać skromny lokal, z którego wynajmu właściciel będzie czerpał zysk w postaci przychodów w wy-1 z 122014-10-08 14:49Zysk z nieruchomości trzykrotnie wyŜszy niŜ na lokacie bankowejsokości średnio 5-7% wartości nieruchomości w skali roku. To oczywiście nie wszystko. Jak pokazują dane histo-ryczne, na rozwiniętych rynkach moŜna liczyć teŜ na wzrost wartości nieruchomości rzędu 1-2 pkt proc. rocznie po-nad inflację. Te dwa elementy stanowią więc potencjalnie znacznie bardziej zyskowne rozwiązanie niŜ przechowywa-nie pieniędzy na lokacie, która obecnie rzadko kiedy daje zarobić więcej niŜ 3,5% w skali roku (minus podatek).Zakup mieszkania nie jest oczywiście rozwiązaniem pozbawionym ryzyka. Sam najem wiąŜe się z niebezpieczeń-stwem dewastacji lokalu i niewywiązywania się najemcy z umowy. To drugie ryzyko moŜna jednak ograniczyć, stosu-jąc wciąŜ mało popularną formę najmu okazjonalnego. Inwestując w mieszkania na wynajem, naraŜamy się teŜ na ry-zyko czasowego braku najemców. WaŜna jest teŜ kwestia moŜliwego spadku wartości lokalu w krótkim i średnim ter-minie.Osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie mogą podpisać umowę o tzw.najem okazjonalny.W odróŜnieniu od tra-dycyjnych umów pozwala ona właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje sięz podpisanej umowy. Wymagane jest tu oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na Ŝądaniewłaściciela. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza, co łączy się z kosztem nieprzekraczającym 200zł. Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, na co zgodę wyraŜa właściciel tegolokalu. Taka forma umowy najmu jest w Polsce mało popularna pomimo większego bezpieczeństwa wynajmującego.Inwestycja z dreszczykiem emocjiInwestowanie na rynku mieszkaniowym ma teŜ swoją wyjątkowo ryzykowną odmianę, umoŜliwiającą jednak osiągnię-cie ponadprzeciętnej stopy zwrotu. Chodzi tu o zakup mieszkania na rynku pierwotnym, na początkowym etapie re-alizacji inwestycji przez dewelopera, w tzw. systemie 10/90. Polega on na tym, Ŝe 10% wartości mieszkania wpłacasię przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a 90% przy umowie ostatecznej. Inwestor nie dąŜy jednak do podpisaniaumowy ostatecznej, ale do dokonania cesji swoich praw na innego nabywcę. W takiej sytuacji korzysta się z efektudźwigni finansowej, co wielokrotnie zwiększa moŜliwy do osiągnięcia zysk. Skalę potencjalnych wyników takiej inwe-stycji moŜna zobrazować na przykładzie. ZałóŜmy, Ŝe inwestor podpisuje umowę przedwstępną na zakup lokalu owartości 500 tys. zł, wpłacając zadatek na poziomie 50 tys. zł. Następnie cena nieruchomości rośnie do 550 tys. zł,czyli o 10%. Inwestor sprzedaje wtedy swój udział za 100 tys. zł, czyli realizuje stopę zwrotu na poziomie 100% brut-to (dochód opodatkowany jest podatkiem dochodowym). Gdyby jednak cena nieruchomości nie wzrosła, a dodatko-wo inwestor nie znalazłby nabywcy na swój udział, musiałby albo wpłacić brakujące 450 tys. zł i kupić mieszkanie, al-bo stracić wpłacony zadatek. Inwestycje w mieszkania w budowie na powyŜszych zasadach mają więc sens w okre-2 z 122014-10-08 14:49Zysk z nieruchomości trzykrotnie wyŜszy niŜ na lokacie bankowejsach boomu na rynku bądź w wypadku, gdy deweloper oferuje duŜe dyskonto kupującym lokale przed rozpoczęciembudowy.Pokój w hotelu, czyli udział w biznesieDla osób, które odstręcza konieczność zajmowania się wynajmowanym mieszkaniem, ale chciałyby czerpać zyski zwynajmu, rozwiązaniem moŜe być inwestycja w tzw. condo hotel. Cały mechanizm polega na tym, Ŝe inwestor kupujena własność pokój w obiekcie hotelowym, a potem wynajmuje go operatorowi hotelu, który zajmuje się juŜ całą orga-nizacją i marketingiem hotelu. Za wynajem właściciel otrzymuje z góry określony poziom dochodu (indeksowany infla-cją) lub czerpie zyski stosownie do dochodu generowanego przez hotel. Umowa podpisywana jest przewaŜnie nawiele lat (nawet 15-20). Aby kupić pokój w hotelu, wystarczy relatywnie niewielki budŜet, zaczynający się od 150-200tys. zł. Zakup nie zawsze moŜe być jednak sfinansowany tanim kredytem hipotecznym. Często banki stawiają poten-cjalnemu kredytobiorcy wymagania wyŜsze niŜ w wypadku finansowania nieruchomości mieszkalnej. Zgodnie z dany-mi Lion’s Banku, przeciętny poziom rentowności wynajmu w duŜym mieście wynosi obecnie ok. 6-9% w skali roku.Mowa tu o rentowności brutto, a więc stosunku potencjalnego rocznego przychodu do wartości nieruchomości. Inwe-stowanie w pokoje w hotelach, generując wyŜszy potencjalny zysk, jest teŜ obarczone wyŜszym ryzykiem niŜ wyna-jem mieszkań. Głównie pochodzi ono z faktu, Ŝe kupując pokój w hotelu, podejmuje się teŜ pośrednio ryzyko prowa-dzenia działalności gospodarczej. Szczególnie waŜne jest więc, aby podpisać umowę ze stabilnym i wiarygodnympartnerem. Nie bez znaczenia jest teŜ lokalizacja obiektu, jego standard oraz rozwiązania, które pozwolą na utrzyma-nie obłoŜenia takŜe poza sezonem (sale konferencyjne, zaplecze SPA).Plusem tego rozwiązania jest natomiast niewielka czasochłonność. Utrzymaniem, zarządzaniem, wnoszeniemwszystkich opłat (oprócz podatków) i remontami obiektu zajmuje się bowiem firma zarządzająca. Właściciel pokoju whotelu moŜe teŜ zwykle spędzać urlop pod własnym dachem za symboliczną opłatą.Lokal uŜytkowy na wynajem wymaga zasobnego portfelaInnym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą poświęcać czasu na zarządzanie posiadaną nieruchomością, jest za-kup wynajętego lokalu uŜytkowego. Inwestowanie w tego typu lokale pozwala przy tym osiągnąć wyraźnie wyŜsząstopę zwrotu niŜ w wypadku wynajmu mieszkań (8%). Ten rynek zarezerwowany jest jednak dla inwestorów z grub-szym portfelem. Bariery wejścia na ten rynek są bowiem większe niŜ w wypadku najmu mieszkań. W Warszawie,aby w ogóle myśleć o zakupie lokalu uŜytkowego, trzeba dysponować budŜetem zaczynającym się od 1 mln zł. W3 z 122014-10-08 14:49Zysk z nieruchomości trzykrotnie wyŜszy niŜ na lokacie bankowejpozostałych miastach wojewódzkich poziom cen jest niŜszy, ale i tak nawet w relatywnie tanich Katowicach trzebadysponować kwotą około 500 tys. zł - wynika z danych Lion’s House.Za inwestowaniem w lokale uŜytkowe przemawia fakt, Ŝe najemcy podpisują zazwyczaj umowy wieloletnie (np. na 5czy 10 lat). Dla porównania na rynku mieszkaniowym standard to 12 miesięcy. Właściciel lokalu uŜytkowego zazwy-czaj nie musi bezpośrednio ponosić kosztów i zajmować się wykończeniem nieruchomości. PrzewaŜnie to właśnienajemca dostosowuje lokal do planowanej działalności, za co jednak często oczekuje wakacji czynszowych.Warto teŜ zaznaczyć, Ŝe wymagany przez sprzedających zadatek na rynku lokali uŜytkowych to przewaŜnie 10-20%ceny. Chcąc więc kupić taką nieruchomość w stolicy, trzeba dysponować gotówką na ten cel rzędu 100-200 tys. zł.To jednak nie wszystko. Gdyby bowiem nabywca chciał posiłkować się przy zakupie kredytem, będzie teŜ musiałdysponować pieniędzmi na tę część ceny, którą stanowi podatek VAT. Banki niechętnie podchodzą do finansowaniatej części ceny brutto. Biorąc pod uwagę, Ŝe stawka podatku wynosi w wypadku lokali uŜytkowych 23%, to w ceniebrutto lokalu o wartości 1 mln złotych aŜ 187 tys. zł stanowi VAT. Niewielkim pocieszeniem jest tu fakt, Ŝe urząd skar-bowy powinien zwrócić nabywcy podatek w ciągu 60 do 180 dni od momentu złoŜenia deklaracji podatkowej (wcze-śniej trzeba się zarejestrować w urzędzie skarbowym jako tzw. czynny podatnik VAT). Nie zmienia to jednak faktu, Ŝeaby przystąpić do transakcji trzeba posiadać w gotówce znaczącą kwotę - w naszym wypadku moŜe to być nawetkwota 387 tys. zł. Gdyby dodać do tego koszty transakcyjne (sądowe, notarialne, podatkowe itp.), to okaŜe się, Ŝechcąc kupić lokal uŜytkowy, trzeba dysponować kwotą rzędu 40-50% wartości nabywanej nieruchomości.Lokal uŜytkowy jako agresywna inwestycjaBardziej ryzykownym rozwiązaniem jest zakup niewynajętego lokalu uŜytkowego. Nabywca bierze wtedy na siebie ry-zyko znalezienia najemcy oraz ryzyko, Ŝe przez pewien czas nie będzie czerpał z tego tytułu przychodów, ponoszącprzy tym koszty. Potencjalny zarobek z inwestycji w niewynajęty lokal pojawi się wtedy, gdy po znalezieniu stabilnegonajemcy i podpisaniu z nim wieloletniej umowy, nastąpi sprzedaŜ lokalu z niŜszą rentowością najmu. Prześledźmy tona przykładzie. Lokal uŜytkowy w nowym budynku ma potencjał do generowania przychodu na poziomie 100 tys. złrocznie. Inwestor jest skłonny zapłacić za taki lokal 1 mln zł, co oznacza dla niego moŜliwość uzyskiwania potencjal-nej rentowności na poziomie 10% rocznie. Inwestor faktycznie znajduje nabywcę za taką kwotę. Z uwagi na to, Ŝeśrednia rynkowa rentowość najmu wynosi 8%, hipotetyczna wartość lokalu rośnie do 1,25 mln zł. Jeśli inwestorowifaktycznie udałoby się sprzedać lokal za taką cenę, zarobiłby 250 tys. zł, czyli 25% (minus podatek).4 z 122014-10-08 14:49Zysk z nieruchomości trzykrotnie wyŜszy niŜ na lokacie bankowejOczywiście w tej strategii czynników ryzyka moŜna upatrywać w tym, Ŝe nie uda się znaleźć stabilnego najemcy,czynsz moŜliwy do osiągnięcia okaŜe się niŜszy lub po prostu trzeba będzie długo czekać na odpowiedniego najem-cę, ponosząc koszty utrzymania nieruchomości.Inwestycja w ziemię z niską płynnościąModnym sposobem lokowania pieniędzy są teŜ inwestycje w ziemię rolną. Trudno się dziwić, skoro w ciągu rokuprzeciętny hektar zdroŜał w kraju o 22,5%, a od końca 2004 roku progres wynosi aŜ 380% (średnio 17,9% w skali ro-ku) - wynika z indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion’s Bank. Oczywiście trzeba być świadomym tego,Ŝe nie jest to inwestycja pozbawiona ryzyka - trend moŜe się szybko odwrócić. Do zalet tego typu inwestycji moŜnazaliczyć:- fiskalne zachęty dla rolników - niskie koszty podatkowe posiadania nieruchomości (w wypadku większości gruntówrolnych stawka nie przekracza 346,4 zł za ha rocznie, podczas gdy w wypadku gruntów zajętych pod działalność go-spodarczą jest to 8,9 tys. zł na ha rocznie) oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych (KRUS);- moŜliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych skierowanych do sektora rolniczego.W 2013 roku podstawowa stawka dopłaty wynosiła 219 euro/ha (przeliczenie po kursie z września 2014 r.);- oczekiwania związane ze zniesieniem ograniczeń moŜliwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców (na-stąpi to w drugiej połowie 2016 roku). JuŜ w 2015 roku moŜe to wywołać wzrost popytu na grunty. Trzeba bowiem pa-miętać, Ŝe w większości krajów starej UE ziemia jest droŜsza niŜ w Polsce.Największym minusem lokowania kapitału w nieruchomościach gruntowych jest ich bardzo niska płynność - wyjście ztakiej inwestycji moŜe zająć kilka lat. Dlatego tego typu rozwiązania powinny rozwaŜać wyłącznie osoby mające bar-dzo długi horyzont inwestycyjny.Inwestycja z nadzieją na urbanizacjęWiększość inwestorów lokujących kapitał w nieruchomościach gruntowych liczy jednak na to, Ŝe działkę pierwotnierolną sprzedadzą jako działkę nadającą się do zabudowy. Trzeba jednak być świadomym, Ŝe nie jest to wcale łatwado przebycia droga, której pokonanie moŜe zająć kilka lat. Po pierwsze tylko nieliczne grunty rolne mają szansę staćsię atrakcyjną inwestycją. Ich udział w całości moŜna szacować na nie więcej niŜ 5-10%. Aby z zyskiem sprzedać5 z 122014-10-08 14:49
[ Pobierz całość w formacie PDF ]